Der Neubau einer Zentralbibliothek soll mit 2.500 qm neuer Einzelhandels­fläche bei einem Mietpreis von 45 EURO/qm „gegenfinanziert“ werden. Der Viersener Unternehmensberater und Betreiber eines Einzelhandelszentrums in der Viersener Innenstadt, Dr. Ing. Winfried Tackenberg (Archivfoto), warnt nachdrücklich.

Bekanntlich versuchte FDP-Fraktionsvorsitzender Dr. Anno Jansen-Winklen in der Ratssitzung am 13.03.2013 den meist verdutzten Ratsmitgliedern und der Öffentlichkeit zu suggerieren, dass sogar noch ein „Gewinn“ in Höhe von 340.000 EURO für den städtischen Haushalt entstehen würde.

Dass dies schon durch aktuelle Mietangebote an der oberen Hindenburgstraße widerlegt wird, hatten wir bereits thematisiert.

Wie sieht ein ausgewiesener Fachmann die Chancen für Einzelhandel an dieser Stelle und auch im Kontext mit den im Bau befindlichen ARCADEN?

Hier das Interview mit Dr. Winfried Tackenberg:

BZMG:

Herr Dr. Tackenberg, die Mönchengladbacher Ampel möchte an der oberen Hindenburgstraße, in der Nähe des Alten Marktes einen Bibliotheksneubau mit zusätzlich 2.500 qm Einzalhandelsflächen errichten.

Was halten Sie von einer solchen Kombination?

Dr. Winfried Tackenberg:

Das ist auf dem ersten Blick sicherlich eine interessante Kombination, wobei ich mir die Frage stelle, ob es dafür in Deutschland schon Erfahrungen gibt, auf die man aufbauen kann.

Ich kenne mich zu wenig in der Bibliotheksszene aus, um dazu Beispiele nennen zu können. Mein Fachgebiet ist, wie Sie wissen, der Einzelhandel.

BZMG:

Gut. Nehmen wir Ihr Fachgebiet.

Sie kennen den Mönchengladbacher Einzelhandel ziemlich gut, weil Sie sich schon seit Jahren mit den Auswirkungen eines Handels- und Dienstleistungszentrums sowohl auf den Viersener als auch den Mönchengladbacher Einzelhandel befasst haben.

Dr. Jansen-Winkeln kalkuliert mit einer erzielbaren Miete von 45 EURO pro qm an der oberen Hindenburgstraße und geht dabei von einer A-Lage aus. Könnte das stimmen?

Tackenberg:

Das ist äußerst optimistisch und mutig.

Das Handels- und Dienstleistungszentrum wird, wenn es eröffnet und stabil in Betrieb sein wird, zukünftig die A-Lage von Mönchengladbach sein. Bereiche in einem Umkreis von 100 Metern können dann auch noch dazu gezählt werden.

Zwischen 100 und 200 Meter Umkreis werden die B-Lagen und darüber hinaus die C- und Nebenlagen beginnen. Aufgrund der topografischen und infrastrukturellen Gegebenheiten an der oberen Hindenburgstraße stufe ich den Bereich der geplanten neuen Stadtbibliothek eher als C-Lage ein, keinesfalls jedoch als A-Lage.

BZMG:

Und was bedeutet das bezüglich der Quadratmeter-Mieten?

Tackenberg:

Was die erzielbaren Quadratmeter-Mieten betrifft, habe ich mit Viersen einen aussagefähigen Vergleich, weil wir hier seit Jahren eine Passanten- und Kundenbeobachtung betreiben sowie die Ist-Mieten und oft – wegen Umsatzmietverträgen – auch die Handelsumsätze kennen.

An guten Tagen zählen wir in unserer A-Lage, dem nördlichen Teil der Hauptstraße – einer Fußgängerzone -, etwa 14.000 Passanten. Diese A-Lage ist gestreckt und nicht – wie bei einem Einkaufscenter – vorteilhaft konzentrisch ausgebildet und ca. 220 Meter lang

In Viersen mit einer Einwohnerzahl von ca. 75.000 Bewohner besuchen jährlich ca. 166.000 Bürger die drei Stadtbibliotheken.

Auf Mönchengladbach hochgerechnet und nur auf einen Standort konzentriert würden danach pro Jahr ca. 570.000 Bürger die neue Bibliothek besuchen müssen.

Das sind ca. 2.000 pro Tag und nur ein Bruchteil der Viersener Passantenzahlen. Damit liegt kein besonderer Anreiz zur Ansiedlung von Geschäften vor.

In Viersen, immerhin die 115. größte Stadt Deutschlands, sind bis zu einer Verkaufsflächengröße von ca. 100 qm Mieteinnahmen von etwas über 25 EURO pro qm zu erzielen.

Sobald die Mietflächen größer werden, sinken die Mietpreise auf meist deutlich unter 20 EURO pro qm.

Beide Aussagen beziehen sich nur auf die A-Lage. Denn in der B-Lage sind die Mieten schon merklich niedriger. Und je größer die Entfernung von der A-Lage wird, umso weiter sinken auch die erzielbaren Quadratmetermieten.

Vor diesem Hintergrund und auch bei Einbezug der deutlich größeren Einwohnerzahl von Mönchengladbach halte ich den Ansatz von 45 EURO pro qm für äußerst mutig.

Selbst 25 EURO pro qm wären aufgrund der Lage an der Hindenburgstraße schon sehr optimistisch.

BZMG:

Herr Dr. Tackenberg, das ist die Vermietersicht bzw. die Sicht eines Investors. Und wie sieht das Ganze aus Sicht des Mieters, also eines Einzelhändlers oder eines Gastronomen aus?

Tackenberg:

Bevor beispielsweise ein Einzelhändler einen Mietvertrag unterschreibt, muss er klären, welchen Umsatz er in der angestrebten Lage erzielen und welche Miete er damit zahlen kann.

Dabei hilft die Kenngröße der sogenannten Umsatzmiete: Sie gibt an, welchen Anteil vom Umsatz ein Einzelhändler für die Miete bezahlen kann, ohne daß die Zukunft seines Geschäftes gefährdet wird. Die Umsatzmiete liegt für die meisten Einzelhandelsbranchen zwischen 5 und 8 Prozent.

Ein Beispiel: Um in einem 100 qm großen Laden eine Miete von 45 EURO pro qm bezahlen zu können, müsste der Einzelhändler bei einer Umsatzmiete von mittleren 6,5 % einen Netto-Umsatz von über 830.000 EURO pro Jahr erreichen.

Bei größeren Ladenlokalen erhöht sich der notwendiger Weise zu erzielende Umsatz analog: Bei z. B. 1.000 qm auf über 8,3 Mio. €.

Das sehe ich für die obere Hindenburgstraße als vollkommen unrealistisch an.

Selbst wenn die Miete statt 45 EURO nur 22,50 EURO, also nur halb so hoch wäre, lägen die Umsatzziele bei diesen beiden Beispielen immer noch bei 415.000 bzw. 4,15 Mio. Euro pro Jahr.

Selbst dafür sehe ich am Ende der Hindenburgstraße kaum eine Realisierungschance. Leerstand oder Miet-Mindereinnahmen sind vorprogrammiert.

Auch die Banken würden auf dieser Grundlage wohl weder einem Investor für das Gebäude noch einem Mieter für seine Ladeneinrichtung einen Kredit geben.

BZMG:

Apropos Leerstand. In Rahmen der Diskussion um die ARCADEN war das ja auch ein Thema. Beobachten Sie da schon Veränderungen?

Tackenberg:

Die Leerstände an der Hindenburgstraße nehmen zu, obwohl die 37.000 qm Mietflächen des neuen Centers ja noch gar nicht auf dem Markt sind.

Auch erschreckt mich, daß das Untergeschoss – und auch andere Flächen – des VitusCenters wieder leer steht: Nachdem BabyWalz dort vor einigen Jahren eingezogen war, hoffte ich auf eine erfolgreiche Revitalisierung dieses Centers.

Dass BabyWalz nun ausgezogen ist, ist ein sehr schlechtes Zeichen.

Dabei hat dieser Innenstadtbereich wegen des Hauptbahnhofes und des Busbahnhofes eine wesentlich bessere Ausgangslage als die obere Hindenburgstraße am Alten Markt.

Daß eine Bibliothek an der oberen Hindenburgstraße nicht der große Frequenzbringer für die 2.500 qm zusätzlichen Verkaufsflächen sein wird, hatte ich bereits gesagt.

Für die Attraktivität einer Geschäftslage ist auch eine gute Erreichbarkeit von großer Bedeutung. Und auch dabei habe ich in Bezug auf den neuen Biliotheksstandort große Bedenken: Die Bibliothek und damit die neuen Geschäfte liegen auf einem Berg.

Das bedeutet für die meisten Fußgänger einen doch anstrengenden Zu- und Weggang. Auch Fahrradfahrer müßten kräftig in die Pedalen steigen. Und der Busverkehr soll auf der Hindenburgstraße eingeschränkt werden.

Bliebe also nur das Auto und damit die Frage des Parkens, was ja um die Kirche und das St. Vith herum schwierig ist.

BZMG:

Vielleicht das Parkhaus von Sinn-Leffers?

Tackenberg:

Das wäre eine Möglichkeit, aber ob sich Sinn-Leffers noch hält, wenn die ARCADEN geöffnet haben, ist zumindest ungewiß.

Das Parkhaus dann eventuell allein zu betreiben ist unwirtschaftlich, denn dafür reicht die Anzahl der motorisierten Besucher von Bücherei und Geschäften an der oberen Hindenburgstraße bei weitem nicht.

BZMG:

Eine abschließende Frage.

Wenn ein Investor Sie als Unternehmensberater fragen würde, ob er das Gesamtprojekt Bibliothek plus Einzelhandel realisieren soll, wie wäre Ihre Antwort?

Tackenberg:

Zunächst würde ich deutschlandweit recherchieren, ob die Idee einer Bibliothek mit quasi eng angeschlossenen größeren Einzelhandelsflächen schon einmal realisiert worden ist und wenn ja erfragen, welche Erfahrungen man dort gemacht hat.

Sollte eine solche Kombination bisher noch nirgendwo realisiert worden sein, wäre ich äußerst skeptisch.

Und da ich neben den schon gesagten Gegenargumenten auch keine Synergien zwischen einer Bibliothek und den allermeisten Einzelhandelsbranchen erkennen kann, würde ich meinem Beratungskunden sagen: Finger davon lassen!

BZMG:

Herr Dr. Tackenberg, danke für Ihre Einschätzungen.